La vente d’une résidence secondaire

Vous comptez parmi les heureux propriétaires d’une résidence secondaire (ou même d’une troisième) dans une région prisée, dont la valeur s’est grandement appréciée grâce à vos bons soins, aux améliorations apportées, et au choix judicieux de son emplacement?  Alors que votre résidence principale est à l’abri de l’impôt en cas de plus-value, il n’en est rien dans le cas d’une résidence secondaire.

Quelle propriété choisir de vendre à l’abri de l’impôt?

La première décision consiste évidemment à déterminer laquelle de vos propriétés a connu la plus forte appréciation de valeur, et laquelle est la plus susceptible de se vendre rapidement. Ces critères à eux seuls pourraient suffire à désigner celle que vous auriez avantage à vendre en franchise d’impôt. Mais il y a un autre facteur déterminant lorsqu’une des propriétés est située dans un pays à fiscalité distincte, comme les États-Unis, auquel cas elle sera alors soumise à l’impôt de ce pays, ainsi qu’à l’impôt canadien. Vous pouvez donc l’exclure d’emblée comme choix de résidence principale, car l’autre pays l’imposera de toute manière, et que cet impôt pourra généralement être déduit des impôts canadiens.

Garder la propriété au sein de la famille

Il ne reste donc plus qu’une ou deux propriétés à considérer au Canada. Malgré votre désir de les conserver dans la famille, le jour viendra où vous serez contraint de les vendre, ou réputé les avoir vendues à votre décès. Si tel est votre cas, alors comment payer l’impôt, tout en conservant la/es propriété(s) au sein de la famille ?

Considérations familiales

Certaines considérations peuvent s’avérer plus délicates à aborder. Il se peut par exemple que les membres de votre famille n’aient ni les moyens d’acheter votre propriété secondaire, ni le désir de la financer. Ils habitent peut-être trop loin, ou encore ils adoreraient l’avoir, mais leurs capitaux sont déjà engagés sur une autre priorité, comme l’hypothèque de leur maison en ville. Ou parfois, l’un des enfants ayant bien réussi sur le plan professionnel peut se permettre de l’acheter, mais les autres ne peuvent pas suivre. Si tel est votre cas, la meilleure solution est certainement un leg en argent via votre succession afin d’aider les autres enfants à acheter leur propre propriété. Vous pourriez ainsi vous assurer que le partage soit à parts égales pour chacun. (Ou peut-être aurez-vous besoin de cet argent pour vous …)

Les complications liées au partage d’une propriété

Partager la propriété d’un bien immobilier est un sujet épineux. Comment décider qui en aura usage en haute saison ? Qui se chargera de l’ouverture et de la fermeture annuelle de la propriété, ainsi que de son entretien régulier? Comment les dépenses courantes seront-elles partagées ? Comment la trésorerie sera-t-elle gérée ? Qui assumera la discipline de la collecte des fonds ? Bien sûr, il nous a été donné de voir quelques belles réussites de ce côté-là, mais malheureusement trop peu. Éventuellement, l’un ou l’autre des enfants se retire de guerre lasse et parfois plein de rancÅ“ur.

Dispositions successorales

Think carefully about the succession arrangements. How can it be arranged to everyone’s advantage? For the wealthier families, the property can be given to the children and a maintenance bank account can provide for several years of expenses. But even that will break down over time.

Considérations fiscales

Il s’agit-là d’un sujet complexe.  Pour bien fonctionner, une réflexion claire et la générosité de chacun des membres de la famille devront être au rendez-vous. Et il ne faut pas non plus oublier la part qui ira à l’impôt. Maman et papa devront payer les impôts sur la vente de la propriété, fusse-t-elle réelle ou présumée, au décès. Et dans les circonstances actuelles des prix du marché immobilier, le problème ne fait que prendre de l’ampleur. Le fisc veut désormais taxer les deux tiers de la plus-value (antérieurement 50 %). Par ailleurs, une plus-value majeure peut également donner lieu à un impôt minimum de remplacement (IMR), qui pourrait ne jamais être récupéré au cours des années ultérieures. Il n’est donc ni souhaitable de se départir de la propriété, ni de le transmettre par le biais de la succession. Mais les complications liées au patrimoine et à la succession ne sont guère plus attrayantes. Les conseils avisés d’un professionnel pourraient donc vous être fort utiles pour solutionner ce problème de manière efficace et équitable pour toute la famille.