Pour plusieurs d’entre nous, un chalet familial est un de ces sujets qui déclenche en nous un sentiment d’amour/haine. On aime évoquer les souvenirs qui s’y rattachent, les bons moments en famille et la détente pour décompresser, mais on anticipe avec autant d’ardeur le casse-tête inévitable que sera la planification du leg équitable de cet actif aux membres de notre famille, dans notre testament. Et comme tout le monde repousse cette planification et les décisions parfois difficiles qui viennent avec à plus tard, lorsqu’ils auront du temps libre ou qu’ils seront au chalet, et bien la tâche nous hante à chaque changement de saison. Il ne faut pas sous-estimer l’attrait du quai et autres distractions merveilleuses qui nous feront procrastiner sans aucune vergogne ! Alors pourquoi ne pas aborder le sujet aujourd’hui, et passer à l’action une bonne fois et pour toutes ?

Patrimoine d’un chalet

Les principales considérations qui rebutent le plus les propriétaires d’une maison de campagne sont : de protéger le bien de la famille en évitant si possible l’homologation (selon la province dans laquelle vous vivez); de composer avec l’impôt sur le gain en capital au décès; et enfin de déterminer des conditions d’utilisation et d’entretien du chalet si celui-ci est légué à part égale à tous vos enfants.

Posséder le chalet en propriété commune avec votre conjoint reporte l’homologation et le gain en capital au décès du dernier conjoint survivant. Lorsqu’il s’agit d’enfants adultes, la seule stratégie de posséder un bien conjointement avec eux aura déjà servi à protéger contre l’homologation.  Seulement, mettre le chalet en nom commun avec un ou des enfant(s) adulte(s) n’est pas si simple.  Les décisions rendues lors de procès antérieurs ont contesté l’objectif recherché de cette stratégie.  Les tribunaux pourraient accepter de considérer la propriété comme une propriété légale, mais pas comme une propriété effective, ce qui garderait alors l’actif immobilier au sein de la succession du parent, entravant ainsi la protection recherchée contre l’homologation.  Par ailleurs, un tel transfert, s’il n’est pas traité comme convenu par tous les bénéficiaires, ouvre la porte à des risques de contestations successorales par vos bénéficiaires, à votre décès.  Pour prévenir toutes querelles potentielles, les volontés de la succession devraient être clairement documentées au moment du transfert et, idéalement, clairement communiquées à tous les bénéficiaires afin qu’il n’y ait aucun malentendu possible sur les intentions de la distribution finale.   D’autres préoccupations liées au transfert de propriété à un enfant sont l’impôt sur les gains en capital (à moins qu’une partie du temps ne soit protégée par l’exemption de résidence principale), ainsi que le risque d’exposer l’actif aux créanciers actuels ou futurs de votre enfant.  

Conversation d’intendance

Mettons, pour un instant, de côté toutes ces préoccupations.  Savez-vous si l’un, ou tous vos enfants, nourrissent-même le désir de devenir propriétaire du chalet familial et/ou s’ils ont les moyens financiers de l’entretenir ?  Discuter avec chacun d’eux de leurs sentiments en ce qui le concerne et s’ils aimeraient en hériter un jour est une précieuse conversation à avoir puisqu’elle orientera dès lors votre démarche : Une planification successorale est-elle nécessaire ? Y a-t-il lieu d’inclure des fiducies dans votre testament pour y détenir le chalet ? Ou faudra-t-il plutôt prévoir le vendre à votre décès et procéder à la distribution du produit de la vente conformément à votre testament ? Le produit de la vente pourrait aussi leur fournir les fonds nécessaires pour acheter leur propre chalet ?

L’utilisation de fiducies peut s’avérer très utile pour se prémunir contre l’homologation, soit par le biais d’une fiducie entre époux/conjoints si ceux-ci ont 65 ans et plus, soit via une fiducie Alter Ego (en faveur de vous-même) s’il n’y a pas d’époux. Les actifs peuvent être transférés dans de telles fiducies sur une base d’impôt différé.  Cependant, au décès, l’impôt sur le gain en capital est inévitable (tout comme il l’aurait été s’il était resté à votre nom).  Une fiducie offre plusieurs avantages : la flexibilité, une protection des actifs et la possibilité de report d’impôt.  En revanche, elles impliquent également des coûts d’établissement et l’obligation de produire des déclarations de revenus annuelles.  

Considérations et planification

Et malgré toutes les considérations énoncées ici, l’impôt sur les gains en capital demeure.  Au besoin, l’achat d’une assurance vie pourra fournir à la succession les liquidités nécessaires pour payer cet impôt. Vous pourriez aussi envisager de vendre vos intérêts à vos enfants, idéalement à leurs valeurs marchandes, sur une période de 5 ans, ce qui vous permettra d’échelonner l’imposition des gains en capital sur cinq ans, dans vos déclarations de revenu.

D’accord ! Cela fait beaucoup de choses à considérer, mais l’option parfaite pour votre famille existe. Avec un peu de communication et de persévérance, elle se précisera.  Pour l’instant, la saison estivale est faite pour profiter du quai et de la nature, mais n’oubliez pas de planifier la protection de cet endroit si cher à votre famille avec l’aide de votre conseiller de confiance.