Planification successorale: Ce qu’il faut pour que le chalet familial reste dans la famille

Une maison de campagne représente, pour bon nombre de familles canadiennes, bien plus qu’une propriété secondaire. À elle seule, elle incarne tout ce que l’été amène de joies et de fous rires. C’est là que les enfants apprennent à nager, que les cousins deviennent amis et que les traditions se transmettent. Le chalet est l’endroit où les familles se réunissent dans une ambiance qui ne se retrouve nulle part ailleurs.

C’est aussi là que les valeurs sont transmises, souvent sans que les mots ne soient nécessaires. On y apprend à s’investir, soit en coupant du bois, en balayant le quai ou en cuisinant à tour de rôle. Le chalet familial est l’endroit où l’on apprend à partager l’espace et à mettre la main à la pâte, non pas parce qu’on nous le demande, mais parce que c’est comme ça. Ces rituels, petits et grands, font partie de ce qui confère au chalet un sentiment d’héritage commun avec les nôtres.

C’est également pour ces mêmes raisons qu’un chalet est un bien profondément émotif qui peut parfois être bien compliqué à transmettre à la génération suivante. C’est pourquoi chaque chalet devrait avoir son plan successoral.

Quand le leg du chalet rencontre les procédures successorales

Plus souvent qu’autrement, le chalet est vu comme le bien que personne ne veut vendre, mais personne n’arrive à s’entendre sur la façon de le partager. Contrairement à un portefeuille d’investissement ou à une entreprise qui peut être transmise à la génération suivante ou encore liquidée et partagée, le chalet est, par nature, indivisible. Léguer un chalet familial implique un juste équilibre entre le lien émotionnel et les réalités juridiques, financières et en matière de gouvernance.

Et si plusieurs générations en héritent, cette complexité prend alors toutes ses proportions. Ce qui a commencé comme une résidence secondaire chère à une famille doit maintenant servir à trois ou quatre branches de l’arbre généalogique, vivant parfois dans des villes ou des provinces différentes, et qui ont une capacité d’utilisation, des moyens financiers et un niveau d’attachement émotionnel qui varient.

Quatre défis de taille à relever lors de la transmission du chalet à la génération suivante

1. Géographie et mode de vie

La prochaine génération a peut-être déménagé à l’autre bout du pays. Les familles sont plus occupées que jamais, sans compter que leurs enfants participent peut-être déjà à des tournois sportifs, ou ont des emplois d’été ou leurs propres projets de voyage. Le chalet ne s’intégrera peut-être pas aussi facilement dans leur vie que dans celle de la génération précédente.

2. Capacités financières

Un chalet vient avec des charges qui ne vont pas en diminuant. L’augmentation de la valeur des propriétés signifie une hausse des impôts, des assurances et des frais d’entretien. Certains héritiers peuvent assumer sans broncher le coût d’un nouveau toit ou du remplacement de la fosse septique, mais ce n’est pas la réalité de tous. La propriété partagée n’est pas toujours synonyme de capacité financière partagée, ce qui peut être source de stress et de conflits.

3. Temps et utilisation

Comment décider qui au sein de la famille aura le chalet pendant les meilleures semaines de l’été ? Que se passe-t-il lorsque certains utilisent régulièrement le chalet et que d’autres ne s’en prévalent pas mais veulent tout de même avoir leur mot à dire sur la façon dont il est utilisé et entretenu ? Ce genre de tension peut se développer subtilement au fil du temps puis se manifester par des commentaires passifs-agressifs ou des conflits de réservation de dernière minute.

4. Capacité du chalet

Avec l’augmentation du nombre d’enfants, et désormais de petits-enfants, le chalet autrefois confortable est devenu exigu. Tout le monde ne peut pas être là en même temps, et soudain, l’endroit où tous se réunissaient autrefois commence à perdre de son charme.

Si vous tenez à conserver le chalet familial, il vous faut un plan de succession

Si conserver le chalet familial vous tient vraiment à cœur, il vous faudra plus que de bonnes intentions.  Il vous faudra de la gouvernance.

Voyez cela comme une entreprise familiale : si vous voulez qu’elle prospère d’une génération à l’autre, il faudra des règles, une distribution des rôles et des attentes réalistes.

Chez Kerr, nous aidons nos clients à explorer les points suivants :

1. Entente d’utilisation partagée du chalet

Même si aujourd’hui le chalet est au nom d’un parent, il n’est pas trop tôt pour commencer à documenter les attentes. Des ententes de partage du chalet bien rédigées établissent les attentes dès le départ et réduisent les risques de mauvaise communication ou de ressentiment.

Calendrier : Comment les semaines seront-elles réparties ? Y aura-t-il une loterie, une rotation ou un calendrier de réservation ?

Dépenses : Comment les coûts seront-ils partagés ? Existe-t-il un fonds commun ou les utilisateurs doivent-ils payer pour l’entretien ?

Réparations : Qui décide quand des réparations s’avèrent nécessaires ? Quelles dépenses importantes requièrent un consensus sur l’approche à adopter ?

Élaborer une « charte du chalet », en quelque sorte, peut aider à réduire les frictions. Il n’est pas nécessaire de rédiger un document juridique de plusieurs pages. Un document d’une page qui sera mis à jour chaque année, puis approuvé par la génération suivante suffira.

2. Structures de propriété des chalets : Personnelle, fiduciaire ou corporative

Le choix de la structure de propriété du chalet est l’une des décisions successorales les plus importantes qu’une famille puisse prendre. Il n’existe pas de structure universelle, mais voici un bref aperçu des options les plus courantes que nous voyons dans notre pratique :

La copropriété directe : Simple, mais peut être risquée. Toutes les parties sont personnellement responsables et les litiges peuvent s’envenimer. Par exemple, si une personne ne peut pas ou ne veut pas payer sa part des dépenses du chalet, les autres pourraient avoir à en assumer le manque, et les décisions telles que vendre ou entreprendre des rénovations requièrent généralement l’accord unanime de tous.

Société en holding : Cette approche permet de centraliser la propriété et de limiter la responsabilité, mais elle ajoute en complexité. Elle peut également déclencher des règles relatives aux avantages consentis aux actionnaires en vertu du droit fiscal canadien, ce qui entraîne des avantages imposables si le chalet n’est pas utilisé dans un contexte commercial, de sorte qu’elle n’est généralement pas recommandée pour les propriétés à usage personnel aujourd’hui.

Propriété fiduciaire : Permet un contrôle centralisé et une planification à plus long terme. Toutefois, en ce qui concerne les fiducies et les chalets, vous devez tenir compte des règles de disposition présumée après 21 ans en vertu de la législation fiscale canadienne, ce qui peut entraîner une facture d’impôt substantielle si rien n’est prévu à cet effet.

Le choix de la bonne structure dépend de la dynamique de votre famille, de vos objectifs financiers et du degré de complexité que vous êtes prêt à gérer.

3. L’impôt sur les gains en capital sur un chalet : Ce qu’il faut savoir

Ne sous-estimez pas l’impôt sur les gains en capital sur votre chalet, particulièrement s’il s’est beaucoup apprécié au fil du temps.

Gains en capital : Si le chalet n’est pas désigné comme résidence principale, un gain en capital sera réalisé au moment du décès ou de la vente, et la facture d’impôt peut être considérable.

Donation ou legs : Le transfert du chalet de votre vivant peut faciliter la planification de la succession, mais il peut entraîner un impôt immédiat sur les gains en capital.

Structures fiduciaires : La règle des 21 ans exige une planification réfléchie, y compris d’éventuelles transactions de gel ou des stratégies d’échelonnement de la propriété.

4. Prévoir les litiges potentiels concernant le chalet familial avant qu’ils ne surviennent

Que se passe-t-il si quelqu’un veut se retirer ?

• Un frère ou une sœur, un cousin ou une cousine peuvent-ils vendre leur part ?
• La famille a-t-elle un droit de premier refus ?
• Existe-t-il un plan de rachat ?

De nombreux litiges concernant les chalets familiaux pourraient être évités grâce à une entente écrite et à un plan de sortie proactif.

5. Parfois, lâcher prise est la bonne décision

Tous les chalets ne sont pas destinés à rester dans la famille, et ce n’est pas grave. Si le fardeau émotionnel, la complexité logistique ou les coûts deviennent trop lourds, envisagez simplement d’autres alternatives telles que :

• Louer un chalet tous ensemble chaque année au lieu d’en avoir un.
• Utiliser le produit de la vente du chalet pour financer des voyages en commun ou autres expériences familiales.
• Créer un livre de souvenirs du chalet avec des recettes, des photos et des histoires pour en préserver l’esprit, même après la vente de la propriété.

Préservez l’héritage de votre chalet, ne le laissez pas au hasard

Le meilleur moment pour planifier est celui où tout le monde s’entend encore. Si vous ne l’avez pas encore fait, profitez de l’été pour parler de sa propriété, de l’utilisation et de la succession.

Les familles passent souvent plus de temps à planifier le menu d’une soirée au chalet qu’à en planifier l’avenir. Mais si vous voulez que votre chalet fasse partie de votre héritage, la planification est essentielle.

Que votre chalet soit une cabane en rondin ou une propriété au bord d’un lac, ce qui compte le plus, c’est la façon dont il réunit votre famille. Un plan flexible et réfléchi peut vous aider à faire en sorte qu’il le reste.

Ce que vous pouvez faire cet été

Si votre chalet est un élément important de l’histoire de votre famille, engagez-vous à discuter de son avenir en famille cet été. Qu’il s’agisse de rédiger une entente d’utilisation, d’explorer les options de propriété ou de comprendre les incidences fiscales, l’essentiel est de commencer tôt, avant que les décisions ne deviennent émotives. La planification de la relève pour les familles canadiennes n’est pas qu’une question d’argent – il s’agit de préserver la paix et l’héritage.

Nous sommes là pour vous aider.

Si l’objectif est de garder le chalet familial dans la famille, la planification proactive est la voie à suivre. Nous serions heureux de vous accompagner.