Détenir un bien immobilier américain en tant que Canadien : Ce qu’il faut savoir en 2025

Pour de nombreux Canadiens, l’intérêt de posséder un bien immobilier aux États-Unis va au-delà de l’investissement – c’est une question de style de vie. Les plages de sable fin, les terrains de golf impeccables et les communautés dynamiques sont autant de bonnes raisons. Que ce soit pour passer l’hiver en Floride, prendre sa retraite en Arizona ou s’évader dans les Carolines, depuis fort longtemps les Canadiens trouvent leur bonheur dans leurs résidences secondaires au sud de la frontière.

Mais en 2025, posséder un bien immobilier aux États-Unis en tant que Canadien s’accompagne de nouvelles complexités. L’augmentation des coûts, l’incertitude fiscale et les changements politiques ont rendu la décision plus intimidante que jamais.

Pourquoi les Canadiens achètent-ils des biens immobiliers aux États-Unis ?

Pour la plupart des investisseurs canadiens, l’achat d’un bien immobilier aux États-Unis relève moins de la spéculation que du mode de vie souhaité. Ces maisons ont généralement une utilité saisonnière : pour échapper aux hivers rigoureux, pour passer du temps en famille ou pour se réserver un espace de retraite.

Mais les avantages ne se limitent pas à l’agrément personnel. Historiquement, les investissements canadiens dans l’immobilier américain se sont traduits par une appréciation du capital à long terme, aidés par des variations favorables du taux de change, en particulier pour ceux qui ont acheté des propriétés dans le sillage de la crise financière de 2007-2009, lorsque le marché immobilier américain avait atteint son niveau le plus bas et que le dollar canadien frisait la parité.

Rétrospective : Des rendements élevés pour les premiers investisseurs canadiens

De nombreux Canadiens ayant fait l’acquisition de biens immobiliers aux États-Unis pendant ou après la crise financière ont engrangé d’importants bénéfices. La baisse des prix de l’immobilier, conjuguée à un huard fort, a permis aux acheteurs d’entrer sur le marché à rabais.

Au cours des dernières années, ces propriétés se sont fortement appréciées. Si l’on ajoute à cela l’appréciation de plus de 30 % du dollar américain par rapport au dollar canadien, on obtient un solide retour sur investissement. Une parfaite synchronisation entre reprise du marché et taux de change favorable.

Le nouveau paysage : Les défis auxquels sont confrontés les propriétaires canadiens aux États-Unis

L’environnement post-pandémique a changé la donne : L’inflation et les tempêtes ont fait grimper les primes d’assurance habitation, les coûts d’entretien et de réparation, ainsi que les coûts de l’assurance maladie, qui frappent plus durement les Canadiens en raison de la dépréciation de leur monnaie.

Les catastrophes naturelles telles que l’ouragan Ian en 2022 ont causé d’importants dégâts aux habitations, nécessitant des investissements supplémentaires et, dans certains cas, le déplacement des résidents saisonniers.

Les taux d’intérêt plus élevés ont également pesé sur le marché de l’immobilier, en réduisant la valeur des maisons et en rendant le financement plus onéreux.

Que nous réserve l’avenir ? Nouveaux risques pour les propriétaires canadiens

Les Canadiens qui possèdent des biens immobiliers aux États-Unis doivent maintenant naviguer dans un environnement politique et fiscal plus incertain. L’attitude plus conflictuelle de la nouvelle administration américaine à l’égard du Canada a déstabilisé certains Canadiens qui se sentaient auparavant bien accueillis.

La section 899 du code de l’IRS propose un remaniement législatif en vue d’imposer une augmentation de l’impôt sur les gains en capital des résidents de pays perçus comme taxant injustement les entreprises américaines, dont le Canada. Bien que la loi ne soit pas encore entrée en vigueur, elle signale tout de même un changement potentiel de politique que les Canadiens se doivent de suivre de près.

Si adoptées, ces règles pourraient avoir un impact majeur pour les Canadiens détenant des biens immobiliers de grande valeur aux États-Unis et comportant d’importants gains en capital latents.

Mode de vie ou investissement ? Réévaluez votre propriété aux É-U

Malgré ces inconvénients, nombre de Canadiens considèrent toujours leur maison aux États-Unis comme faisant partie d’un mode vie avant tout. La hausse des coûts, l’augmentation des impôts et les fluctuations du marché restent au second plan par rapport aux avantages émotionnels et au côté pratique de posséder un endroit bien à vous pour faire des escapades au soleil.

Toutefois, si votre situation financière, personnelle ou émotionnelle a évolué, il est peut-être temps de revoir vos objectifs et d’évaluer si le fait de continuer à détenir la propriété est toujours de mise dans votre plan financier global.

Considérations fiscales pour les Canadiens possédant une propriété aux États-Unis

En tant que Canadien, la planification fiscale est cruciale lorsqu’on détient un bien immobilier aux États-Unis. La « Foreign Investment in Real Property Tax Act (FIRPTA) » peut exiger une retenue d’impôt lors de la vente d’un bien immobilier américain. Les gains en capital réalisés lors d’une telle vente peuvent être considérables, surtout si le bien n’est pas une résidence principale.

En outre, les questions relatives à l’impôt sur les successions, le risque de double imposition et le respect des règles de l’ARC et de l’IRS exigent une expertise fiscale transfrontalière indispensable.

Pour investir dans l’immobilier américain en tant que Canadien, il ne suffit pas de comprendre la valeur des propriétés et les taux d’intérêt. Il faut une stratégie intégrée.

Questions clés à poser à vos conseillers au sujet de votre bien immobilier aux États-Unis

• Dois-je conserver ou vendre mon bien immobilier aux États-Unis en fonction de mes objectifs financiers et de mon mode de vie actuels ?
• Quelles sont les conséquences si je décède alors que j’en suis encore propriétaire ?
• Comment puis-je réduire ma charge fiscale en cas de vente ou de transfert ?
• Une restructuration du mode de propriété par le biais d’une fiducie ou autre entité serait-elle bénéfique ?

Un conseiller intégré ayant de l’expérience dans les complexités liées aux propriétés transfrontalières peut vous aider à résoudre ces questions.

En conclusion : Prendre une décision éclairée en 2025

Posséder un bien immobilier aux États-Unis en tant que Canadien en 2025 est une tout autre histoire qu’il y a dix ans. Bien que les avantages liés au mode de vie rendent cette option encore attrayante, le paysage financier, fiscal et politique évolue.

Si vous envisagez d’investir dans l’immobilier américain ou si vous y possédez déjà une propriété, le moment est venu d’évaluer si elle est toujours pertinente par rapport à vos objectifs d’ensemble.

Chez KERR, nous aidons les Canadiens à prendre des décisions éclairées et en accord avec leurs valeurs en matière de propriété immobilière des deux côtés de la frontière. Si vous êtes prêt à examiner vos options, contactez l’un de nos conseillers dès aujourd’hui.